兩級法院、六次審理、歷時八年四個月的土地使用權轉讓糾紛案

作者:王志鋼律師編輯整理 來源:團隊律師 發布時間:2012/10/18 13:21:15 點擊數:
導讀:二、經典案例【2】兩級法院、六次審理、歷時八年四個月的土地使用權轉讓糾紛案(一)、案件當事人原告(重審原告、二審被上訴人):大連萬達集團股份有限公司被告(重審被告、二審上訴人):大連華能建筑裝飾材料市場…

二、經典案例【2】

兩級法院、六次審理、歷時八年四個月的土地使用權轉讓糾紛案

(一)、案件當事人

原告(重審原告、二審被上訴人):大連萬達集團股份有限公司

被告(重審被告、二審上訴人):大連華能建筑裝飾材料市場

第三人(二審上訴人):大連王府國際商貿大廈有限公司

(二)、審理法院:

遼寧省高級人民法院共審理三次,其中重審兩次。判決時間及文書編號分別是:

1、2000年1月24日作出(1996)遼民初字第31號民事判決書;

2、2002年12月27日作出(2001)遼民初重字第4號民事判決書;

3、2004年5月11日作出(2003)遼民一初重字第12號民事判決。

最高人民法院共三次審理,前兩次裁定發回重審,最后一次作出終審判決。裁判時間及文書編號分別是:

1、2001年4月10日作出(2000)民終字第47號民事裁定書,裁定發回重審;

2、2003年8月8日作出(2003)民一終字第30號民事裁定書,再次裁定發回重審;

3、2005年3月15日作出(2004)民一終字第52號終審判決書。

(三)、基本案情:

1991年12月下旬,遼寧省大連市人民政府將位于遼寧省大連市西崗區長江路北側、新開路東側的14000平方米土地劃撥給大連市西崗區住宅開發公司(后更名為大連萬達集團股份有限公司,以下簡萬達集團)開發建設,萬達集團辦理了《建設用地規劃批復》、《劃撥用地批復》、《國有土地使用證》、《拆遷許可證》、《臨時施工執照》等手續,并對該幅土地實施了拆遷、安置和配套設施的工程建設。

1993年5月24日,遼寧省大連市城鄉規劃局給萬達集團另有開發任務,經遼寧省大連市房地產開發領導小組辦公室(以下簡稱大連市房地產領導小組)同意,萬達集團將該幅土地上中擬建萬達國際大廈的地塊轉讓給大連華能建筑裝飾材料市場(以下簡稱華能市場)及澳門順利貿易公司(以下簡稱順利公司)。1994年8月25日,萬達集團與華能市場、順利公司簽訂《建設用地出讓合同》(當時該合同落款處未加蓋順利公司的公章,但有該公司負責人廖啟明的簽名)約定,萬達集團將遼寧省大連市西崗區長江路、西崗街、鞍山路、長途客運站東側圍成范圍內的建設用地出讓給華能市場及順利公司;土地的出讓年限為40年,自華能市場及順利公司獲得該地的國有土地使用證之日起算;該地占地面積6500平方米,出讓金5000萬元。出讓金包括動遷、產權、配套等費用,但不包括土地使用金,該幅土地使用金由華能市場及順利公司承擔;萬達集團向華能市場及順利公司提供凈地的時間為1994年8月31日前,提供熟地的時間為1995年8月底;合同簽訂5日內,由華能市場及順利公司付款1000萬元,30天內再付款1000萬元,60天內再付款10000萬元 ,90天內再付款1000萬元,余款1000萬元1995年2月底前付清。若拖延付款超過30天,萬達集團有權單方解除合同,一切經濟損失由華能市場及順利公司自負。

合同簽訂后,華能市場分別于1994年8月25日、12月8日兩次向萬達集團支付1000萬元和800萬元。萬達集團按約定提供了凈地和熟地。華能市場則于1994年10月20日向大連市房產領導小組作出《關于辦理中標通知書的請示》稱,萬達集團轉讓給華能市場的土地,由華能市場與順利公司組建合資公司共同開發。同年11月18日,華能市場與順利公司共同向遼寧省大連市規劃土地局出具《關于建設用地的請示》稱,華能市場、順利公司與萬達集團簽訂合同后,擬建王府大廈,請求辦理該項目的設計條件紅線圖。1995年3月30日,華能市場與順利公司經遼寧省大連市人民政府批準合資成立了大連王府國際商貿大廈有限公司(以下簡稱王府大廈公司),王府大廈公司系在該幅土地上進行開發經營的項目單位。1996年9月23日,王府大廈公司向遼寧省大連市人民政府交納土地出讓金1172500元。1996年11月18日,王府大廈公司得到了大連市房產領導小組的《中標通知書》并與該小組簽訂了《履約保證書》。《中標通知書》及《履約保證書》的主要內容為,大連市房產領導小組同意將遼寧省大連市西崗區長江路北、鞍山路南的8240平方米土地出讓給王府大廈公司用于開發建設,出讓期為40年;取消王府大廈公司應向遼寧省大連市人民政府支付的城市基礎設施配套、供熱長網配套、環境設施配套等費用,上述配套均由王府大廈公司自行解決。

1997年1月17日,王府大廈公司取得了《建設用地規劃批復》和《建設用地規劃許可證》,批準規劃用地面積7260平方米。1997年12月22日,遼寧省大連市城鄉土地規劃局與王府大廈公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》。1995年初,王府大廈開始進行建設。一審法院對本案第一次審理期間,王府大廈公司領取了《國有土地使用證》,使用面積為8240平方米。

(四)、雙方訴辯

萬達集團于1996年11月28日訴至一審法院稱:1994年8月25日,其與華能市場簽訂協議約定,萬達集團將政府批準其開發建設的位于遼寧省大連市西崗區長客站東側的6500平方米土地交由華能市場建設。華能市場向萬達集團交付5000萬元土地綜合開發費。合同簽訂后,萬達集團全部履行了義務,而華能市場僅支付1800萬元開發費,尚欠3200萬元。現該幅土地已由遼寧省大連市人民政府出讓給王府大廈公司使用,王府大廈公司是該幅土地直接受益人,為切實保護萬達集團的合法權益,請求依法追加王府大廈公司為本案的第三人。萬達集團請求判令華能市場給付尚欠的動遷、產權、配套費3200萬元及該款的利息(利息按照中國人民銀行同期代款利率計算),王府大廈公司與華能市場共同承擔給付責任,華能市場和王府大廈公司承擔本案的全部訴訟費、保全費、反訴費及鑒定費。

華能市場提出反訴稱:其與萬達集團簽訂的《建設用地出讓合同》無效,萬達集團應將收取的1800萬元轉讓金返還華能市場并支付利息。

萬達集團對華能市場的反訴辯稱:華能市場支付的1800萬元不是土地轉讓金,而是前期工程投入資金,不應返還。

王府大廈公司辯稱:王府大廈公司的土地使用權是依法經政府出讓取得,與萬達集團無任何法律關系,不應作為第三人參加訴訟,不應承擔任何責任。

除查明的上述基本案情外,一審法院在審理中另查明:華能市場與順利公司合資成立王府大廈公司時,大連新華會計師事務所(1996)驗字第87號《驗資報告》載明,王府大廈公司的注冊資本為12000萬元,華能市場出資9000萬元,占注冊資本的75%,順利公司出資3000萬元,占注冊資本的25%。華能市場已實際出資43597991元,含華能市場給付萬達集團的1800萬元。順利公司并未注入資本。

此外,一審法院對本案第一次審理時,委托中國建設銀行遼寧省分行對萬達集團的前期動遷、配套費用支出進行審計,該行為以建遼經鑒字第38號《鑒定書》,確定萬達集團對該幅土地的前期投入為47212002元。

一審法院對本案第一次重審時,委托遼寧唯實信會計師事務所有限責任公司對萬達集團前期動遷、配套費用支付重新鑒定。鑒定結論為王府大廈地塊的動遷、土地開發費等共計支出36711545.10元。

(五)前五次審理經過及第五次判決結果:

遼寧省高級人民法院于2000年1月24日作出(1996)遼民初字第31號民事判決。華能市場和王府大廈公司對該判決不服,向最高人民法院提起上訴。最高人民法院于2001年4月10日以(2000)民終字第47號民事裁定將本案發回遼寧省高級人民法院重審。

遼寧省高級人民法院于2002年12月27日作出(2001)遼民初重字第4號民事判決。華能市場和王府大廈公司對該判決不服,第二次向最高人民法院提起上訴。最高人民法院于2003年8月8日以(2003)民一終字第30號民事裁定再次將本案發回遼寧省高級人民法院重審。

一審法院第二次重審認為:合同的性質不能簡單地根據締約人為合同所定的名稱即予以認定,而應根據合同的具體內容依法作出確認。萬達集團與華能市場及順利公司簽訂的《建設用地出讓合同》雖名為《建設用地出讓合同》,但實質內容是土地使用權的轉讓。華能市場也稱其與萬達集團簽訂了土地轉讓合同,并以該合同為依據報請遼寧省大連市人民政府辦理有關項目手續。該合同已經過雙方充分協商,是自愿達成的,意思表示真實,并且經有關部門批準辦理了相關手續。合同中約定的“土地出讓金”明確是指動遷、產權、配套費用,而不是指應向政府交納的土地出讓金,應向政府交納的土地出讓金在該合同中被稱為“土地使用金”,已約定由華能市場交納。華能市場與順利公司合資成立王府大廈公司后,王府大廈公司領取了《國有土地使用證》,向遼寧大連市人民政府交納了土地出讓金,遼寧省大連市城鄉土地規劃局與王府大廈簽訂了《國有土地使用權出讓合同》,萬達集團與華能市場、順利公司簽訂的《建設用地出讓合同》雖成立于《中華人民共和國城市房地管理法》公布后實施前,但合同約定的履行期限跨越該法律實施之日,故因履行該合同發生的糾紛,除適用《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定外,亦可參照適用《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,而根據這些法律法規,應認定該合同有效,雙方均應遵循誠實信用原則全面履行。華能市場未按合同約定足額給付萬達集團動遷、產權、配套等費用,應承擔違約責任,給付欠款及欠款利息。華能市場反訴提出該合同無效,其已給付萬達集團的1800萬元應予返還的主張,因缺乏事實根據和法律依據而不能成立,對其反訴請求不能支持。華能市場申請成立的王府大廈公司是該幅土地開發經營的項目單位,華能市場已將其支付給萬達集團的1800萬元作為注冊資金投入王府大廈公司,因此,王府大廈公司主張其土地使用權是依據由政府出讓的,與萬達集團無任何法律關系的抗辯理由與事實不符,亦不能成立。華能市場應按合同約定給付尚欠萬達集團的動遷、產權、配套等費用3200萬元及相應利息,王府大廈公司作為涉案的項目公司及接受并繼續開發被轉讓地塊的受益人,應屬實際履行萬達集團在本案《建設用地出讓合同》中相對方義務的單位,其應對華能市場的上述給付義務承擔連帶責任。本案雖經鑒定,但因合同有效,應以有效合同為依據解決雙方的糾紛,故不能采用鑒定部門的鑒定結論。

遼寧省高級人民法院審判委員會討論決定,于2004年5月11日作出(2003)遼民一初重字第12號民事判決。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款及《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條之規定,判決:(一)華能市場于判決生效之次日起10日內給付萬達集團動遷、產權、配套費3200萬元;(二)華能市場于判決生效之次日起10日內給付萬達集團動遷、產權配套費3200萬元的利息,利息自1995年3月1日起至判決確定的給付之日止,按中國人民銀行同期貸款利率計算;(三)王府大廈公司對華能市場的上述給付義務承擔連帶責任;(四)駁回華能市場的反訴請求。一審案件受理費199810元,二審案件受理費199810元,保全費190320元,共計589940元,由華能市場和王府大廈公司負擔;反訴費100010元,由華能市場負擔;第一次鑒定費225000元,第二次鑒定費900000元,合計1125000元,由華能市場和王府大廈公司負擔1000000元, 萬達集團負擔125000元。

(六)、第六次審理及判決

華能市場和王府大廈公司對第二次重審判決不服,第三次向最高人民法院提起上訴,最高人民法院于2004年7月29日進行了開庭審理。

華能市場上訴請求撤銷一審判決,駁回萬達集團的訴訟請求,萬達集團返還其支付的1800萬元土地出讓金利息,兩次鑒定費及一審、二審的全部訴訟費用由萬達集團承擔。主要理由:1.一審判決適用法律錯誤。其與萬達集團簽訂《建設用地出讓合同》在《中華人民共和國城市房地產管理法》之前。一審判決認為應參照適用上述法律是錯誤的。2.一審判決認定事實錯誤。萬達集團只領取了14000平方米建設用地的《國有土地使用許可證》,而且該《國有土地使用許可證》的有效期僅為半年。一審判決據此認定萬達集團領取了14000平方米建設用地的《國有土地使用證》是錯誤的;大連—91135號《建設用地規劃許可證》的附圖,證明萬達集團轉讓的6500平方米建設用地的并未完全包含在其14000平方米建設用地之中,一審判決認定本案爭議的6500平方米建設用地在萬達集團14000平方為建設用地范圍之內是錯誤的;大連—91135號《建設用地規劃許可證》的附圖,證明萬達集團轉讓的6500平方米建設用地并未完全包含在其14000平方米建設用地之中,一審判決認定本案爭議的6500平方米建設用地在萬達集團14000平方米建設民用航空在范圍之內的錯誤的;大連市房產領導小組只同意了《萬達大廈轉讓合同》而沒有批準《建設用地出讓合同》,一審判決認定經大連市房產領導小組同意,由萬達集團將擬建萬達國際大廈的地塊轉讓給華能市場是錯誤的,亦沒有辦理該塊土地的任何相關手續并取得權屬憑證,一審判決認定萬達集團按約定向華能市場交付了土地,并且經有關部門批準辦理了相關手續是錯誤的。一審判決認定華能市場支付給萬達集團的1800萬元土地出讓金又作為注冊資金投入王府大廈公司,華能市場與萬達集團簽訂的《建設用地出讓合同》中約定的土地出讓金,不是土地出金,而是動遷、產權配套費,該合同是約定的土地使用金,不是土地使用金,而是土地出讓金的事實均為錯誤認定。3.一審判決對下列重要事實未予認定導致裁決錯誤。萬達集團只得到14000平方米建設用地的規劃建設權,并沒有得到該地塊40年的國有土地使用權。萬達集團沒有按照遼寧省大連市人民政府《劃撥用地批復》規定的期限和條件投資建設住宅、公建、小學校等項目。萬達集團與華能市場簽訂《建設用地出讓合同》時,6500平方米建設用地上沒有任何地上建筑物和附著物,也沒有與遼寧省大連市人民政府簽訂《土地使用權出讓合同》,補交土地使用權出讓金,或從收取華能市場的轉讓金中抵交土地使用權出讓金。1992年以后,萬達集團已經長期停止使用劃撥的建設用地,與華能市場簽訂《建設用地出讓合同》時,其所持有的全部文件都超過了有效期,均已喪失了法律效力。因此,萬達集團與華能市場簽訂的《建設用地出讓合同》應無效,且《建設用地出讓合同》涉及的6500平方米建設用地之中,萬達集團出讓其并沒有取得的土地使用權,亦應無效。4.一審判決判令華能市場承擔100萬元鑒定費不符合公平原則,一審法院兩次委托鑒定都是根據萬達集團的申請,為確認萬達集團主張的綜合開發費的數額所作的委托。每次委托鑒定前,華能市場都向一審法院提出本案屬于土地使用權轉讓糾紛,并不是綜合開發費糾紛,《建設用地出讓合同》對土地出讓金約定具體明確,不需要進行鑒定,不應擴大經濟損失,一審法院均未采納。事實證明,本案根本不需要鑒定。112.5萬元鑒定費的損失完全是由萬達集團的錯誤主張造成的應由其承擔,一審判決判令沒有過錯的華能市場和王府大廈公司承擔100萬元的巨額鑒定費錯誤的。

王府大廈公司上訴請求撤銷一審判決,駁回萬達集團對王府大廈公司的訴訟請求,判令萬達集團承擔本案全部鑒定費用及一審、二審全部訴訟費用。

主要理由:1.一審判決認定事實錯誤。第一,王府大廈公司是經遼寧省大連市人民政府批準、國家工商行政管理局核準登記注冊的獨立法人,獨立享有民事權利并承擔民事責任,不是華能市場的一個項目單位,一審判決認定王府大廈公司是華能市場的項目單位是完全錯誤的。第三,王府大廈公司與遼寧省大連市人民政府簽訂《國有土地使用權出讓合同》,受讓取得國有土地使用權后,獨立向遼寧省大連市人民政府申請立項,取得《建設工程規劃許可證》并辦理全部建設手續,該工程由王府大廈公司出資建設應歸王府大廈公司獨自所有。王府大廈公司是王府大廈工程惟一合法建設單位,該項目與華能市場無關,一審判決認定王府大廈工程華能市場的建設項目是錯誤的。第三,王府大廈公司依法注冊登記后,根據建設王府大廈工程之需要,向遼寧省大連市人民政府申請8240平方米建設用地。1996年11月18日,王府大廈公司與大連市房產證領導小組簽訂了《履約保證書》,1997年12月22日,王府大廈公司向政府交納了土地出讓金,并與遼寧省大連市城鄉規劃土地局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》,領取了《國有土地使用證》。以上事實證明王府大廈公司的國有土地使用權是依法由政府出讓的,一審判決認定王府大廈公司的土地使用權不是依法由遼寧省大連市人民政府出讓所得是錯誤的。第四,華能市場付給萬達集團1800萬元土地出讓金后,因萬達集團遲遲不能為其辦理土地使用權的轉讓手續,曾多次要求萬達集團終止合同,返還1800萬元的土地出讓金,但萬達集團拒絕還款,因此,華能市場根本沒有將支付給萬達集團的1800萬元作為注冊資金再投入王府大廈公司,一審判決認定華能市場將已給付萬達集團的1800萬元土地出金又作為注冊資金投入王府大廈公司是完全錯誤的。第五,一審判決認定王府大廈公司應履實際履行《建設用地出讓合同》相對義務的單位是完全錯誤的。一是6500平方米建設用地是《建設用地出讓合同》的標的物,而8240平方米國有土地使用權是王府大廈公司依據與政府簽訂的《國有土地使用權出讓合同》取得的;二是兩塊用地的面積不同,萬達集團出讓的是6500平方米建設用地,而王府大廈公司取得的是8240平方米國有土地;三是受讓人不同,6500平方米建設用地的受讓人是華能市場和順利公司,而8240平方米國有土地使用權的受讓人是王府大廈公司;四是兩個合同的性質不同。《建設用地出讓合同》是非法倒賣劃撥用地的無效合同,而《國有土地使用權出讓合同》政府依法向王府大廈公司有償出讓的有效合同。一審判決將簽訂的時間不同、所涉地塊的面積也不同、土地性質不同、主體不同、效力不同的兩個合同混為一談,認定《國有土地出讓合同》承擔義務,沒有事實依據和法律依據。2.一審判決將王府大廈公司列為第三人是錯列訴訟主體。本案萬達集團與華能市場爭議的焦點是雙方簽訂的《建設用地出讓合同》是否有效,華能市場是否得到并使用了合同約定的建設用地及其使用權,萬達集團是否應該得到3200萬元土地出讓金或是否應退還收取華能市場的1800萬元的土地出讓金。以上爭議均與王府大廈無關,因此,本案的判決結果與王府大廈公司沒有任何權利義務關系。一審判決將王府大廈公司列為第三人的理由不能成立。3.一審判決判令王府大廈公司承擔100萬元鑒定費嚴重不公。本案兩次鑒定都是根據萬達集團的申請,為確認其主張的綜合開發費的數額所作的鑒定。事實證明,本案根本不需要鑒定,112.5萬元鑒定費的損失完全是由萬達集團的錯誤主張造成的,應由其承擔。

除一審法院查明的事實外,最高人民法院在審理中查明:1991年12月18日,萬達集團取得14000平方米劃撥土地《國有土地使用許可證》載明,工程竣工,經土地管理部門驗收后換領土地使用證。

另查明:1994年9月18日,華能市場與順利公司簽訂《王府大廈合同》約定,雙方共同投資經營合資項目公司王府大廈公司,王府大廈公司的經營范圍為建設大型商場、寫字樓、住宅、餐飲、娛樂設施,并出售。王府大廈占地面積7500平方米,建筑面積5000平方米。1996年2月1日,王府大廈公司向遼寧省大連市西崗區外經委提交的《關于調整投資比例的請示》稱,王府大廈公司主要經營項目是建設王府大廈。經過近1年的建設,大廈工程建設已基本完成地下部分。1998年12月18日,華能市場因兩年未進行年檢,被大連市工商行政管理局吊銷營業執照,華能市場現已停止經營活動。

再查明:遼寧省高級人民法院對本案第一次審理期間,萬達集團曾變更訴訟請求為:華能市場補償其對轉讓土地投入的動遷及綜合開發費用。遼寧省高級人民法院為查明案件事實,依職權委托中國建設銀行遼寧省分行對萬達集團主張的上述投入資金數額予以鑒定。遼寧省高級人民法院對本案第一次重審時,再次依職權委托遼寧唯實信會計師事務所有限責任公司對萬達集團在轉讓土地上投入的動遷及綜合開發費的資金數額予以鑒定。

最高人民法院認為:本案所涉《建設用地出讓合同》的效力,王府大廈公司作為本案第三人是否適格,王府大廈公司是否應對華能市場支付尚欠萬達集團補償款的義務承擔責任,一審判決判令華能市場與王府大廈公司負擔100萬元鑒定費是否公平,是本案雙方當事人爭議的焦點問題。

(1)關于本案所涉《建設用地出讓合同》的效力問題

最高人民法院認為:萬達集團與華能市場、順利公司簽訂的《建設用地出讓合同》約定的實質內容是,萬達集團將其6500平方米劃撥土地使用權轉讓給華能市場和順利公司,華能市場、順利公司就萬達集團對轉讓土地投入的動遷、產權及配套等費用補償5000萬元。雙方簽訂的合同名為土地使用權出讓合同,實為劃撥土地使用權轉讓合同。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,經市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,劃撥土地使用權和地上建筑物、其它附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定,以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。從本案查明的事實看,大連市房產領導小組作為遼寧省大連市主管土地使用權出讓、轉讓的政府職能部門,批準了萬達集團轉讓劃撥土地使用權的行為,并批示政府相關部門準予辦理有關手續。遼寧省大連市人民政府相關部門依照大連市房地產領導小組的意見及華能市場的申請,與華能市場指定的土地使用權受讓人王府大廈公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》,將萬達集團約定轉讓給華能市場和順利公司的劃撥土地使用權出讓給王府大廈公司。王府大廈公司交納了部分土地出讓金,并在一審訴訟期間取得了《國有土地使用證》。萬達集團與華能市場、順利公司之間轉讓劃撥土地使用權的行為,符合《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》的規定,一審判決認定萬達集團與華能市場、順利公司簽訂的《建設用地出讓合同》有效,適用法律正確。

關于華能市場提出的其與萬達集團簽訂合同時,《中華人民共和國城市房地管理法》尚未施行,一審判決參照適用該部法律錯誤的主張,最高人民法院認為,華能市場與萬達集團簽訂土地使用權轉讓合同的時間雖然在《中華人民共和國城市主房地產管理法》施行之前,但合同約定的履行期限跨越該部法律施行之日,故在合同履行過程中,各級人民政府已經開始根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,以遼寧省大城市城鄉土地規劃局與王府大廈公司簽訂土地使用權出讓合同,作為認定萬達集團履行合同義務,將轉讓土地使用權交付華能市場的依據,符合合同履行時遼寧省大連市人民政府批準劃撥土地使用權轉讓的具體程序。華能市場認為一審判決參照適用《中華人民共和國城市房地產管理法》錯誤的主張,最高人民法院不予支持。

關于華能市場提出的萬達集團只取得轉讓土地的《國有土地使用許可證》,而未取得《國有土地使用證》,故萬達集團沒有取得轉讓土地的使用權,無權轉讓土地的主張,最高人民法院認為,雖然萬達集團只取得14000平方米劃撥用地的《國有土地使用許可證》,沒有取得該地的《國有土地使用證》,但遼寧省大連市人民政府的《劃撥用地批復》及上述《國有土地使用許可證》記載內容表明萬達集團已經取得14000平方米劃撥用地合法使用權。且在萬達集團轉讓劃撥土地使用過程中,遼寧省大連市人民政府土地主管部門批準了萬達集團的轉讓行為,遼寧省大連市人民政府土地主管部門批準了萬達集團的轉讓行為,并辦理了相關手續,華能市場指定的土地使用權受讓人王府大廈公司取得了萬達集團的轉讓行為,并辦理了相關手續,華能市場指定的土地使用權受讓人王府大廈公司取得了萬達集團轉讓土地持《國有土地使用證》,萬達集團已按照合同約定履行土地使用權的義務,華能市場以萬達集團已按照合同約定履行交付土地使用權的義務,華能市場以萬達集團沒有取得《國有土地使用證》,無權轉讓劃撥土地使用的主張,與本案合同履行和實際情況不符,最高人民法院不予支持。

關于華能市場提出的萬達集團轉讓的6500平方米土地使用權有部門面積超出萬達集團取得的14000平方米土地使用權范圍,萬達集團轉讓了其并沒有取得的土地使用權的主張,最高人民法院認為,《建設用地出讓合同》約定萬達集團將遼寧省大連市西崗區長江路、西崗街、鞍山路、長途客運站東側圍成范圍的建設用地轉讓給華能市場及順利公司。王府大廈公司取得的《國有土地使用地》載明的土地范圍為東市場小學、西長途客運站、南長江路、北鞍山路。從該證所附的規劃圖可以看到,王府大廈公司取得土地范圍包括了上述《建設用地出讓合同》中約定的土地范圍。華能市場主張萬達集團轉讓的6500平方米土地不完全的在萬達集團14000平方米土地范圍內的依據,是大連一091335號《建設用地規劃許可證》。但華能市場在大連—91355號建設用地規劃許可證面積上的對比只是其單方所劃定,沒有相關的權威機構作出認定,無法充分證明萬達集團轉讓的6500平方米土地超出的其取得的土使用權范圍的事實。故華能市場認為萬達集團沒有完全取得轉讓的6500平方米土地使用權的主張,依據不充分最高人民法院不予支持。

關于華能市場主張的遼寧省大連市人民政府批準的萬達大廈轉讓合同,不是土地使用轉讓合同的主張,最高人民法院認為,萬達集團在與華能市場簽訂轉讓合同前,已經就轉讓土地進行了建設萬達大廈的立項,辦理相關的建設手續。從遼寧省大連市人民政府批準辦理的相關手續看,辦理的是土地使用轉讓方面的手續。一審判決將本案的所涉合同性質認定為土地使用轉讓合同并認定的有效,適用法律正確。華能市場認為遼寧省大連市人民政府批準的是項目轉讓合同而非地使用權轉合同,主張雙方之間轉讓行為無效,與遼寧省大連市人民政府審批行為及本案合同履行的實際情況不符,最高人民法院不予支持。

關于華能市場提出的萬達集團沒有在轉讓土地進行建設,沒有政府部門簽訂土地使用權出讓合同,交納土地出讓金或在取得華能市場支付轉讓款中抵交土地出讓金,不符合《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的轉讓劃撥用地使用權的條件,轉讓行為無效的主張,最高人民法院認為,萬達集團是否符合上述行政法規規定的劃撥土地使用權轉讓的條件,是政府土地主管部門在批準萬達集團劃撥土地使用權轉讓時依行政職權予以審查的問題,屬于行政管理部門行政職權范圍,不屬于人民法院審理民事案件審查的范圍。大連市房產領導小組已經批準萬達集團的轉讓行為,并辦理了相關手續,華能市場以萬達集團不符合轉讓條件作為合同無效的理由,沒有法律依據,最高人民法院不予支持。

綜上,華能市場提出的合同無效的理由均不成立,其主張萬達集團應返還返支付的1800萬元補償費的上訴請求,最高人民法院不予支持。

(2)關于王府大廈公司作為本案第三人是否適格問題

最高人民法院認為:華能市場與順利公司簽訂合同約定,雙方共同投資經營合資項目公司王府大廈公司。王府大廈公司向遼寧省大連市西崗外經委提交的《關于調整投資比例的請示》稱,王府大廈公司的主要經營項目是建設王府大廈工程。大連新華會計師事務所(1996)園外驗字第87號《驗資報告》表明,王府大廈公司全部由華能市場出資成立。上述證據表明,王府大廈公司是華能市場針對王府大廈項目建設成立的全資項目公司。其依據華能市場的申請,經遼寧省大連市人民政府相關部門批準,實際取得了萬達集團轉讓華能市場的土地使用權。現萬達集團與華能市場因土地使用權轉讓合同發生糾紛,王府大廈公司因其實際取得本案訟爭的土地使用權,而與本案的處理結果具有法律上的利害關系,一審法院追加其為本案的第三人,適用法律正確:王府大廈公司稱其是依據與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》取得土地使用權,土地使用權的取得與萬達集團、華能市場之間簽訂的土地使用權轉讓合同無關,其不應作為本案第三人的主張,沒有事實及法律依據,本案不予支持。

(三)關于王府大廈公司是否應對華能市場支付尚欠萬達集團補償款的義務承擔責任問題。

最高人民法院認為:在萬達集團與華能市場簽訂的《建設用地出讓合同》有效,且該合同權利義務未轉移情況下,華能市場應承擔支付萬達集團補償費的義務。王府大廈公司是華能市場投資成立的全資子公司,其基于華能市場的申請及大連市房產領導小組的批準,取得原屬于萬達集團的土地使用權,實際受益萬達集團對該地的投入,在華能市場未付清萬達集團土地補償費,華能市場已被吊銷營業執照,停止經營活動的情況下,依據公平原則,王府大廈公司基于受益,應在華能市場不足額支付萬達集團補償費的范圍內承擔補充責任。一審法院判令王府大廈公司與華能市場連帶承擔向萬達集團支付補償費的義務,事實及法律依據不足,最高人民法院依法予以糾正。

(四)關于一審判決判令華能市場與王府大廈公司負擔100萬元鑒定費是否公平問題

最高人民法院認為:遼寧省高級人民法院對本案第一次審理時,萬達集團曾將訴訟請求變更為華能市場支付其前期對轉讓土地投入的動遷及綜合開發費用。遼寧省高級人民法院為查明案件事實,合法、公正解決本案糾紛,兩次依職權委托鑒定部門就萬達集團對轉讓土地投入的動遷及綜合開發費用的資金數額不予以鑒定。在一審法院經審理認為合同有效,無需采納鑒定結論作為認定本案事實依據的情況下,對于遼寧省高級人民法院為查明案件事實,委托鑒定機構進行鑒定所花費的費用,雙方當事人應各半負擔。一審判決判令華能市場與王府大廈公司承擔100萬元鑒定費有失公平,最高人民法院依法予以糾正。

最高人民法院于2005年3月15日,依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定,做出如下判決:

一、維持遼寧省高級人民法院(2003)遼民一初重字第12號民事判決第一項、第二項和第四項;

二、變更遼寧省高級人民法院(2003)遼民一初重字第1號民事判決第三項為:大連王府國際商貿大廈有限公司在大連華能建筑裝飾材料市場履行上述義務不足的范圍內承擔補充責任。

一審案件受理費、反訴費、財產保全費和二審案件受理費共計689950元,由華能市場負擔413970元,王府大廈公司負擔275980元。兩次鑒定費共計11250000元,由萬達集團負擔562500元,華能市場負擔562500元。(王志鋼律師編輯整理)

 

 

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