王志鋼律師代理業主訴中糧萬科獲勝訴

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導讀:王志鋼律師代理業主訴中糧萬科獲勝訴2013年5月,原告代理26名原告訴北京中糧萬科房地產開發有限公司預售合同糾紛,房山區法院于2013年11月27日作出了判決,支持了26名原告的訴訟請求,判決主文如下:“一、被告北京中…

王志鋼律師代理業主訴中糧萬科獲勝訴

2013年5月,原告代理26名原告訴北京中糧萬科房地產開發有限公司預售合同糾紛,房山區法院于2013年11月27日作出了判決,支持了26名原告的訴訟請求,判決主文如下:“一、被告北京中糧萬科房地產開發有限公司在銷售廣告中承諾的長陽半島業主子女可按照國家九年義務教育制度就讀該項目配建的北京四中房山分校初中的允諾(一房一名額)對其具有法律效力。二、原告××與被告北京中糧萬科房地產開發有限公司于××年××月××日所簽訂的《北京市商品房預售合同》及補充協議中的下列內容,即‘出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由,出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任’;‘買受人在辦理商品房交付手續過程中,如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題,出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任’的條款無效。”現把為該案制作的起訴狀、證據目錄、代理詞附后。

附一:

民事起訴狀

原告:長陽半島26名業主。

被告:北京中糧萬科房地產開發有限公司

案由:商品房預售合同糾紛

訴訟請求

1、依法確認被告關于長陽半島項目業主子女可按照國家九年義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山校區初中的允諾(“一房一名額”),合法有效。

2、依法確認原被告雙方商品房預售合同及補充協議中的下述條款無效:“出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由,出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任”;“買受人在辦理商品房交付手續過程中,如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題,出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任”。

 

事實與理由

位于房山區的長陽半島項目是被告開發的樓盤。被告在其銷售中宣稱:“百萬平米教育大盤,成就無限未來”,“買長陽半島,上北京四中”。被告的兩個股東——宣稱“讓建筑贊美生命”的萬科公司和鼎鼎大名的中糧公司為了長陽半島項目順利銷售,聯合發表了“陽光宣言”,宣稱“以君子之誠,善待客戶”。

原告考慮到孩子未來的教育問題,同時也基于對被告及其兩大股東的信任,最終決定以高于周邊樓盤的價格購買被告開發的長陽半島項目。

2011年12月10日,廣笠抵骰襝ぃ郝虺ぱ舭氳合钅康囊抵髟諏昴冢優刪投簾本┧鬧蟹可叫G瓴輝儐磧腥攵簾本┧鬧蟹可叫G娜ɡ叢孀優納涎畬嬖凇傲曛蕖薄S捎凇傲曛蕖庇脛氨桓嫻腦逝擋灰恢攏憒笠抵魎婕唇辛舜蠊婺?掛槲ā?/span>

被告為平息眾怒,由萬科副總裁毛大慶先生澄清了北京四中“六年之限”的問題。毛表示:“憑房本和按照北京就近入學關于戶籍有關要求,一套房有一次初中名額,不存在年限,萬科出于社會責任,對學校進行首六年資助。”

按照上述表述,關于北京四中入學問題的“六年之限”似乎解決了,但入讀北京四中又多了戶籍的要求,廣大業主對此依舊不滿。此后,被告的說明再次掀起了軒然大波。

2011年12月12日,被告在《關于中糧萬科長陽半島項目相關配套問題的情況說明》中稱:北京四中房山校區“一房一名額”不存在“六年有效期”的限制,但“具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的制度、通知等為準”。

被告的說明含糊其詞、出爾反爾,與銷售時的說明和允諾大相徑庭,再次激起了廣大業主更大的憤怒和不滿。由此也引發了2011年12月24日的第三次大規模集體維權。

2011年12月26日,被告在官方網站發表《致中糧萬科長陽半島客戶的公開信》,其中關于北京四中的入學資格方面的內容與2011年12月12日的說明完全相同。

經歷一番艱難的維權,長陽半島廣大業主子女入讀北京四中房山校區的問題,由六年內可以確定入讀變成了是否能入讀不確定,還要取決于其他條件,不僅沒有取得任何結果反而倒退了。

此外,如訴訟請求第二項所述,被告關于逾期交房的責任約定,排除原告權利,免除自己責任,明顯屬于霸王條款。眾所周知,萬科近期深陷裝修“質量門”。按照被告與原告的合同約定,如果長陽半島項目也出現類似裝修問題,那么被告除了整改之外,無需再承擔其它任何責任。萬科敢于用“紙”裝修,敢于用“有毒的”地板裝修,是否自恃合同中有上述規定?

原告一直以為被告的兩個股東均是國內知名的、誠實守信的、經營規范的、有社會責任的企業,作為兩大名企共同組建的合資公司亦應如是。然而被告的所作所為與原告的“以為”相差甚巨,但愿被告在實際經營中真正做到“以君子之誠,善待客戶”,而不只是將其作為空洞的宣傳口號。

原告認為,按照被告的允諾,購買長陽半島項目商品房,成為該項目的業主,子女即可按照國家九年義務教育制度就讀項目配建小學及北京四中房山校區初中,購房是按照國家九年義務教育制度就讀配建學校的充分條件,除此之外,不再需要其他條件。為了子女未來良好的教育,為了合法權益不受侵害,為了社會最基本的公平正義得以實現,也為了市場經濟最基本的道德準則----誠實信用原則得以弘揚,原告決定依法維權,現具狀起訴,望依法裁判。

此致

北京市房山區人民法院

 

具狀人:26名業主

2013年1月14日

 

附二:

26名原告訴被告北京中糧萬科房地產開發有限公司

商品房預售合同糾紛一案

原 告 證 據目 錄

第一組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 1 ]商品房預售合同及繳款發票()----〔書證、原告〕

證明內容:

①26名原告均為被告北京中糧萬科房地產開發有限公司開發的長陽半島項目的業主。

②26名原告與被告簽訂的商品房預售合同及補充協議中均有下述條款:“出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由,出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任”;“買受人在辦理商品房交付手續過程中,如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題,出賣人按《商品房質量保證書》中的規定承擔保修義務,但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任”。

第二組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 2 ]陽光宣言(21頁)----〔書證、被告〕

證據[ 3 ]廣告宣傳牌(2頁)----〔書證、被告〕

證據[ 4 ]宣傳單(1頁)----〔書證、被告〕

證據[ 5 ]網頁截圖(4頁)----〔書證,來自搜房網、愛房網和網易論壇〕

證據[ 6 ]被告發給業主的短信(1頁)----〔書證、被告〕

證明內容:

①被告關于長陽半島項目業主子女可以按照國家九年義務教育制度就讀項目配建小學及北京四中房山校區初中的說明和允諾具體明確。

第三組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 7 ]首開熙悅山預售信息(2頁)----〔書證、北京房地產交易管理網〕

證據[ 8 ]綠地新都會預售信息(2頁)----〔書證、北京房地產交易管理網〕

證據[ 9 ]長陽光和作用預售信息(2頁)----〔書證、北京房地產交易管理網〕

證明內容

①長陽半島周邊與其品質相當的樓盤售價均低于長陽半島。

第四組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 10 ]長陽半島配套縮水的新聞報道(3頁)---〔書證、北京日報〕

證據[ 11 ]長陽半島業主維權的新聞報道(3頁)---〔書證、投資者報〕

證據[ 12 ]萬科對業主維權回復的新聞報道(4頁)----〔書證、新浪財經和鳳凰網〕

證據[ 13 ]被告關于長陽半島項目配套情況的說明(2頁)---〔書證、被告和中國網〕

證據[ 14 ]致中糧萬科長陽半島業主公開信(2頁)----〔書證、被告〕

證明內容:

①被告長陽半島項目因業主子女入學資格和其他配建縮水,引發廣大業主維權。

②被告的回復中關于業主子女入讀配建小學及北京四中問題與銷售時說明和允諾大相徑庭,出爾反爾。

第五組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 15 ]關于萬科“毒地板事件”的新聞報道(3頁)----〔書證、時代周報〕

證據[ 16 ]關于萬科“紙板裝修事件”的新聞報道(2頁)----〔書證、大洋網〕

證明內容:

①萬科旗下項目屢屢爆出質量問題,并且事后并沒有受到來自行政機關的任何行政處罰。

②對于民事責任,合同中又有上述格式條款的約定,如果上述格式條款不確認無效,那么被告所需要承擔責任只是返工,除此之外,不需再承擔其他如逾期交房的責任。為了社會最基本的公平正義,有必要、也有理由確認上述格式條款無效。

第六組證據

證據編號、證據名稱----〔證據種類、證據來源〕

證據[ 17 ]中糧萬科業主2013年5月25日維權的新聞報道(3頁)----〔書證、中國新聞網〕

證據[ 18 ]中糧萬科業主2013年7月份維權的新聞報道(4頁)----〔書證、大洋網〕

證明內容:

①半島家園與中糧萬科長陽半島均指被告開發的同一項目。

②被告認可在項目宣傳過程中關于“一房一名額”的宣傳。

說明:第六組證據是2013年4月27日第一次開庭后出現的證據,第二次開庭時補充提交。

提交人:王志鋼

2013年4月27日

 

附三:

《代  理  詞》

尊敬的審判長、人民陪審員:

北京市盈科律師事務所接受26名原告的委托,就26名原告訴被告北京中糧萬科房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案,指派我擔任26名原告的代理人。代理人參加了法庭調查與辯論,發表代理意見如下。

第一、被告答辯稱“長陽半島”和其開發的“半島家園”是兩個不同的概念。僅被告的這一辯解,足以證明被告完全背棄了誠實信用。被告宣傳的“以君子之誠,善待客戶”只是被告空洞的宣傳。

本案中,被告在宣傳中所稱的“長陽半島”指的就是被告在長陽鎮起步區1號地開發建設的商品房,與被告開發建設的“半島家園”所指項目完全一致。

依據有三:

1、在預售合同附件----《敬請留意,本期周邊不利的環境因素》中,第一段這樣寫到:“中糧萬科長陽半島”為開發商銷售備案名,本期的立項名稱為“長陽鎮起步區1號地11地塊”,北京市規劃委員會批準的該項目名稱為“半島家園”。面對這樣的鐵證,請問被告,還辯解稱長陽半島和半島家園是兩個不同的概念嗎?

經查,本案所涉的25份預售合同,都有類似的約定,只不過被告把1號地分成了不同的地塊。其中11地塊銷售備案名為“中糧萬科長陽半島”,3地塊和10地塊銷售備案名為“中糧萬科長陽半島祥云灣”。其中對“中糧萬科長陽半島祥云灣”的宣傳材料中稱:本期即中糧萬科長陽半島項目03地塊。可見,長陽鎮起步區1號地上所建項目統稱為“中糧萬科長陽半島”。

2、被告在宣傳材料中均用“長陽半島”概念進行宣傳。

被告在印制的宣傳材料中寫明“長陽半島”,并有長陽半島項目介紹。在宣傳材料的下方注明,開發商:北京中糧萬科房地產開發有限公司,項目地址:長陽起步區1號地。

被告在網絡營銷中,與搜房網、愛房網聯合宣傳中,撰寫了大量的軟文廣告,使用的名稱都是“中糧萬科長陽半島”。

3、被告在遭遇廣大業主維權后,于2011年12月26日在官網發布了情況說明。第一句話是“首先感謝您的信任,選擇了中糧萬科長陽半島”,如果被告認為長陽半島與半島家園是兩個不同的概念,那么被告在官網的概念豈不是就用錯了,開發商連自己開發的項目名稱都搞不清楚,被告自己信嗎?法庭信嗎?打官司也不能就不講誠信吧。

第二、被告在廣告宣傳中所稱的“買長陽半島,上北京四中”、中糧萬科長陽半島業主“一房一名額”的宣傳內容具體、明確、確定,符合我國《合同法》第14條、15條,以及《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第3條的規定,具有法律效力。

被告在宣傳單中稱“買長陽半島,上北京四中”,在戶外廣告中也稱“買長陽半島,上北京四中”。被告為了履行廣告中的允諾,與有關部門和北京四中簽署了《北京四中進駐房山框架協議》、北京四中房山校區也如期舉行了奠基儀式。2011年11月25日下午,被告與北京四中在北京市金融街洲際大酒店又簽署了更為詳細的實施協議。協議主要規定:北京四中房山校區由北京中糧萬科房地產開發有限公司承建,北京萬科企業有限公司保證北京四中房山校區于2014年2月29日前具備開展正常教育活動的條件。北京四中保證北京四中房山校區的教育師資配備。同時,中糧萬科長陽半島、京投萬科新里程、金域緹香三個項目的業主或其直系適齡兒童享受每套房屋1個北京四中房山校區初中入學名額,即被告宣傳的“一房一名額”。被告對此次實施協議的簽訂及上述協議內容進行了廣泛的宣傳。被告在宣傳中還稱:中糧萬科長陽半島項目作為房山區享受北京四中房山校區“一房一名額”待遇的“特權”項目,一直堅持十五年教育全程陪伴,在引入北京四中之前已與紅黃藍幼兒園、北京四幼、北京小學多家優質教育資源簽約合作。此次北京四中房山長陽項目實施協議的簽署實踐了“把最好的教育獻給祖國的明天”的項目承諾,未來,中糧萬科長陽半島業主將享有更多“專屬大權”。

直到今天為止,如果在百度中輸入“中糧萬科長陽半島,一房一名額”搜索,仍會出現大量的宣傳報道。任何一個普通的、善意的、誠實守信的第三人看完被告的宣傳單、戶外廣告和被告關于與北京四中簽署了實施協議的宣傳后,都會得出一個結論,并且也是唯一的結論,那就是,只要購買了被告開發的長陽半島項目,業主或業主的直系適齡兒童即可入讀北京四中房山校區。購房是入讀北京四中房山校區的充分條件,和戶籍及其他條件無關。

不僅如此,被告在2011年11月25日與北京四中簽署協議后,于次日給已經購房的業主群發了短信,內容如下:“孩子上北京四中有保證!長陽半島與北京四中11月25日簽署協議,四中房山校區新升級。長陽半島業主享一房一名額。”

根據我國《合同法》第14條、15條,《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第3條的規定,結合上述事實,足以認定被告關于“買長陽半島,上北京四中”、“一房一名額”的宣傳具體、明確,構成要約,原告購房后,被告的上述要約對被告具有法律效力。

第三、關于原告訴請第二項的代理意見。

首先,原告第二項請求中要求確認無效的條款屬于格式條款。

本案中被告銷售商品房的模式是這樣的:第一、看房滿意后繳納誠意金;第二、被告在積累足夠的潛在購房者后,決定開盤;第三、開盤銷售的方式為搖號,搖中者即按照被告提供的格式文本與其簽訂購房合同。任何購買過商品住宅的人都知道,除了房屋價款,和房屋位置,開發商是不允許對其提供的格式條款進行修改的。

其次,該條款免除了被告逾期交房的責任,排除了原告按約定期限獲得符合質量標準的房屋的權利。按照被告的邏輯,交付的商品房經過了竣工驗收備案,自然也就符合質量標準。在交付給業主時哪怕存在滲漏、墻體開裂、裝修開裂、墻壁霉變等情形,業主都要接收,不能拒收,被告也不承擔逾期交房責任。在收房后由被告再承擔保修責任。稍加分析,就能看出被告的邏輯有多么荒謬。

1999年10月1日,建設工程質量監督站負責核驗建設工程的質量。1999年10月1日,我國《合同法》生效。該法第279條明確規定對建設工程進行驗收的責任主體是發包人。我國《建設工程質量管理條例》第16條也明確規定:“建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”根據上述規定,不難看出,對建設工程質量驗收的責任主體就是建設單位,并沒有一家中立的單位或機構對建設工程質量進行驗收。具體到本案,驗收的責任主體其實就是被告。按照被告的邏輯,只要經過被告驗收合格,工程就是合格的。哪怕房屋存在漏水、墻體開裂、地板墻壁霉變也是合格的。作為買方是沒有發言權的。我想,被告一定是混淆了了質量問題和保修責任兩個概念。所謂保修責任,一定是在檢驗時,符合質量標準,在保修期內出現了質量問題,這時承擔的是保修責任。如果出賣方在交付標的物時,標的物就明顯不合格,存在質量問題,這時出賣方就有義務進行整改,使之達到約定標準,再進行交付,如果延期交付自然就應該承擔逾期交付的責任。這是正常的道理,也是公平的,被告的上述條款恰恰就改變了正常的道理,使得對原告極為不公平。俗話講,“要想公道,打個顛倒”。按照被告的邏輯,被告將工程發包給建筑商,建筑商施工完工后,經過自查遞交竣工報告給被告后,被告就應該接收建筑工程,如果建筑工程存在質量問題,建筑商不用承擔逾期竣工的責任,只需要承擔保修責任就行。請問被告能否接受這樣的條款,對其是否公平?顯然,上述條款的存在明顯免除了被告按照約定期限交付房屋的義務,排除了原告如期獲得符合質量約定房屋的權利。應依法認定無效。

上述意見,請法庭合議時采納。

代理人:王志鋼

2013年4月27日

 

 

 

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