開發商應對調控搞“陰陽合同” 統計數據假跌真漲

  發布時間:2013/7/17 9:11:06 點擊數:
導讀:行業動態中國青年報烏夢達2013-07-1707:01因為房價上漲速度過快,北京、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導房地產銷售定價措施。統計數據顯示,政府限價后,兩地房價上漲幅度收窄,政策取得初步效果。但記者近期實地…

 

行業動態中國青年報烏夢達2013-07-17 07:01

因為房價上漲速度過快,北京、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導房地產銷售定價措施。統計數據顯示,政府限價后,兩地房價上漲幅度收窄,政策取得初步效果。

但記者近期實地走訪發現,開發商為了應對調控,也采取了捂盤惜售、拆分合同等花招,造成房地產統計數據“假跌真漲”的失真假象,建議政府加強監管,防止調控政策被架空。

“假跌真漲”?

在國五條北京細則落地后,北京市住建委表示,北京市新建商品房在新盤取得預售資格時,政府將對價格進行管理和引導,廣州市國土房管局也在4月出臺政策,對開發商預售價格進行指導。

中原地產廣東項目經理黃韜等業內人士表示,從去年下半年以來,房價上漲幅度遠超預期,尤其一線城市調控壓力加劇,政府執行價格指導,如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高,難以通過申報,也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。

按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法,新樓盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價,也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格。如果房地產開發商不接受指導,就不發放預售許可證。

但實行幾個月,這一控制房價、調控市場的重拳卻打在“棉花”上。記者走訪發現,開發商面對調控限制,用出了種種花招。

拆分合同、“精裝房裸賣”。有業內人士向記者介紹,位于廣州南沙的某樓盤,為應對政府限價,把原本規劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同,毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。記者查閱數據發現,通過這種方式,去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤,今年6月底就“逆市”下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示,可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式,實現網簽。

捂盤惜售。黃韜介紹,預備售價2.6萬元,指導定價2.1萬元,位于海珠區的鳳樂雅軒因為申報價格過高、拿不到預售證,至今尚未開盤。

“量價齊跌”隱現統計失真

5月,廣州十區新建商品住宅網上簽約均價15405元/平方米,同比上升11.7%,環比下降5.9%。按照政府指導部門的說法,在采取了政府指導定價等針對性措施后,新建商品住宅交易價格回落,市場開始出現一些積極變化。

但商業機構統計的變化趨勢卻并不一致。據統計,在其抽查的100個樓盤網簽均價中,價格環比上漲的樓盤為44個,占據44%,而降價樓盤僅為19%,價格基本不變的樓盤的比例占據37%。調查結果顯示,房價漲勢仍然明顯。

而記者近期走訪發現,位于廣州市荔灣區的龍津華府,銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調到3.5萬元;在位于海珠區的羅馬家園,去年10月的價格是2.5萬元,而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之后,近期報價已經上漲到3.3萬元;位于天河區的瑞安創逸,去年底的價格是3.3萬元,目前價格漲到4萬元。

“從統計看,環比上漲的樓盤多、下降的樓盤少,漲價的幅度大,下跌的幅度小。”一位房地產銷售經理對記者如是說。

暨南大學管理學院教授胡剛分析,“房價被回落”,一方面是調控限制高房價項目入市,郊區中小戶型比例增加,從成交結構上拉低了房價。需要注意的是,目前高價樓盤并未有降價的趨勢,只是暫時被限制入市,還有更多的開發商選擇了拆分合同銷售、精裝房裸賣等辦法,“統計數據的變化并沒有真實反應市場變化,看似房價數據下降了,但開發商錢也沒少賺,最后就只有老百姓被忽悠了”。

一位不愿透露姓名的專家表示,某大型城市,國家統計局統計房價上漲居首,地方政府統計房價首次環比下跌。就其所知,國家統計局和地方使用的都是同一數據,來源都是地方國土房管部門,即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差,“但怎么可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣?”

監管不嚴 調控或被架空

一些專家認為,房價數據統計失真危害巨大,如果市場數據出現了嚴重偏差,由此可能導致中央決策出現誤差,建議地方政府對于當前出現的陰陽合同、拆分合同抬頭之勢要加強監管。

記者從政府內部人士了解到,政府在審批預售價格時已經要求開發商注明“毛坯或精裝修房”,因此如果發現申報注明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同,就屬于違規。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示,開發商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價,也涉嫌虛假價格,政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。

一位開發商對記者表示,在實行限價的北京和廣州,這樣操作的開發商“絕不只是一兩個。如果政府不能嚴格加強市場監管,再嚴格的調控措施也只會變成‘空調’”。

專家建議,年中已過,中央有關部門應該對地方執行調控完成情況和進度進行一次“半年考”,發現問題,排查漏洞,對執行不力的部門和責任人加強問責監督。

(中國青年報)

 

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