賣方嚴重違約導致房屋買賣合同解除的應向對方合理賠償房屋差價損失

作者:北京高院研究室  發布時間:2014/11/19 9:05:55 點擊數:
導讀:原告徐某  被告陳某  被告我愛我家公司  一、案情  2007年5月8日,徐某、陳某及我愛我家公司簽訂《居間服務合同》,我愛我家公司為徐某、陳某就房屋買賣事宜提供居間服務。同日,徐某與陳某簽訂《北京市房屋買…



原告徐某

  被告陳某

  被告我愛我家公司

  一、案情

  2007年5月8日,徐某、陳某及我愛我家公司簽訂《居間服務合同》,我愛我家公司為徐某、陳某就房屋買賣事宜提供居間服務。同日,徐某與陳某簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補充協議》,約定:徐某購買陳某所有的涉案房屋,房屋價款(陳某凈得款)為625 000元;徐某支付購房定金20 000元;徐某為商業銀行貸款客戶,應在評估報告出具后三個工作日內,支付除徐某貸款申請額之外的剩余房款,徐某首付款應為除其貸款額度之外的其他購房款項總和,銀行貸款部分的房款按銀行規定支付;雙方交易資金劃轉結算方式以雙方簽署的《居間服務合同》或補充協議約定為準;雙方應在貸款機構簽發的徐某貸款審批通過之日起五個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續;陳某反悔應當雙倍返還徐某定金,徐某悔約定金不予返還,同時,雙方如未按照約定履行義務的,導致合同履行遲延或者無法履行,違約方應當承擔違約責任,賠償給他方造成的損失。當天,徐某通過我愛我家公司向陳某支付購房定金20 000元。2007年5月21日,徐某委托房地產評估公司就房屋出具《房地產抵押評估報告》。2007年5月30日,我愛我家公司向中國銀行股份有限公司北京阜成門支行發出《交易結算資金子賬戶開戶通知》,載明徐某、陳某及我愛我家公司三方共同委托該行在我愛我家公司結算資金專用存款賬戶下為徐某開立子賬戶。2007年6月1日,徐某將115 000元房款存入上述子賬戶。此后,我愛我家公司出具“存量房交易結算資金托管憑證”,載明涉案房屋總價款625 000元,其中115 000元已存入專用賬戶,定金20 000元已直接支付給陳某,其余490 000元,中國銀行已出具批貸證明。2007年7月3日,中國銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《貸款通知單》載明,經該行調查與評估,決定受理徐某的借款申請,給予其所購二手房產總價78.4%的貸款額,共計 490 000元,貸款年限為20年,該行將在徐某辦理完畢相關手續后履行放款義務。2007年7月25日,陳某與案外人就房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,并辦理完畢房屋過戶手續。

  案件審理過程,徐某申請對房屋于2007年7月3日與現時價值的差價進行評估,經評估,評估公司確定房屋于2009年8月15日(評估時)的市場價值為1 048 000元,由于2007年7月3日至今已有兩年的時間,兩年期間的房地產價值波動較大,2007年成交案例難以查詢,因此難以對房屋2007年7月3日的價值進行司法鑒定工作。

  徐某向一審法院起訴稱:陳某將房屋出賣給案外人,嚴重違背誠實信用原則,構成違約,應承擔相應賠償責任。故訴至本院,要求陳某賠償房屋差價損失415 100元(根據房屋現值與2007年5月18日評估報告書中房屋價值的差價計算所得);雙倍返還徐某定金40 000元。陳某辯稱:徐某違反合同約定,沒有在評估報告出具后三個工作日及時交納房款并向銀行提交相關文件,導致銀行貸款拖延近二個月,因此徐某違約在先。現我已將房屋過戶給案外人,不同意徐某全部訴訟請求。對于陳某陳述的意見,徐某則稱陳某委托我愛我家公司提供居間服務,我愛我家公司于2007年5月30日向中國銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《交易結算資金子賬戶開戶通知書》后,于2007年5月31日通知其交納115 000元首付款,在未得到我愛我家公司通知前,其無法知曉首付款數額及應支付至哪個賬戶。經查明,我愛我家公司系陳某委托出售房屋的受托人。

  二、審理結果

  一審法院認為,徐某、陳某及我愛我家公司簽訂的《居間服務合同》、徐某與陳某簽訂的《北京市房屋買賣合同》及《補充協議》合法有效。雖然徐某確實存在遲延支付首付款的行為,但其陳述的未在三日內支付首付款的理由符合常理。徐某于2007年6月1日將首付款存入專用賬戶,于2007年7月3日獲得銀行貸款,該遲延履行行為并未嚴重到致使合同目的無法實現,也不屬于雙方約定的解除合同情形。因此陳某在未與徐某解除合同的情況下直接將房屋另行出售并辦理完畢房屋過戶手續的行為構成嚴重違約,陳某應當就此對給徐某造成的損失承擔賠償責任。關于徐某主張的房屋差價損失,根據徐某與陳某訂立的《北京市房屋買賣合同》及補充協議中約定的房屋價款、房屋2007年5月21日的《房地產抵押評估報告》及2009年9月15日的《報告書》,可以確定房屋確實存在差價損失。由于該損失系由于陳某違背誠實信用原則,將涉案房屋“一房兩賣”所致,因此陳某應就該差價損失給予合理賠償。就具體賠償數額,考慮到徐某在履行合同中確實有遲延履行情況及合同其他具體履行情況、參考上述評估報告,酌情予以判處。關于雙倍返還定金,根據徐某與陳某簽訂的《北京市房屋買賣合同》的約定,該定金性質為履約定金。在已經判令陳某賠償損失的情況下,不再判令其承擔雙倍返還定金責任,僅判令其承擔返還責任。據此,一審法院判決:一、被告陳某于本判決生效后七日內返還原告徐某定金二萬元。二、被告陳某于本判決生效后七日內賠償原告徐某損失十二萬元。三、駁回原告徐某的其他訴訟請求。一審判決后,徐某、陳某不服一審判決,向二審法院提起上訴。二審法院作出終審判決,駁回上訴,維持原判。

  三、意見

  根據查明情況,陳某構成嚴重違約的事實能夠成立。本案的焦點問題是房屋差價損失是否應當在賠償范圍之內。對此問題,主要有三種觀點:第一種觀點認為,買賣合同解除后,應恢復原狀,房屋差價不應得到賠償;第二種觀點認為,雖然房屋買賣合同的解除不影響買受人主張損害賠償,但房屋差價并不屬于損害賠償的范圍。第三種觀點認為,房屋買賣合同的解除不影響損害賠償,因此,房屋差價應得到賠償。筆者同意第三種觀點,認為房屋差價應屬于賠償范圍。現從以下三方面進行分析:

  (一)房屋買賣合同解除與損害賠償請求并不沖突

  我國立法及學理歷來認可合同解除可與損害賠償并行不悖。我國《合同法》第97條規定,解除合同后,當事人可以要求賠償損失。但在解除合同與損害賠償并存的理論依據上,觀點不一。有觀點認為,合同解除后,合同已經溯及消滅,但是客觀上確實存在損害賠償問題。因此,在損害賠償范圍內對溯及效力加以限制,擬制合同尚未消滅;有觀點認為,合同解除后,合同溯及消滅,進行的是信賴利益的損害賠償,與合同解除并存的亦為信賴利益的賠償;有觀點認為,合同解除后,合同并不溯及消滅,由于債務不履行產生的損害賠償責任在合同解除后并不消失,可與合同解除并存;還有觀點認為,合同權利可劃分為基礎性權利義務和救濟性權利義務,合同解除只是解除了合同中的基礎性權利義務,并不影響救濟性權利義務的繼續有效,因此,合同解除后,當事人仍然可以依據合同中救濟性權利義務的約定或者依據法律關于救濟權利的規定請求損害賠償。

  由此可見,在房屋買賣合同解除的情況下,合同當事人可以提出損害賠償請求;但是由于房屋差價損失屬于履行利益,而不屬于信賴利益,其是否屬于合同解除后的損害賠償范圍尚存在爭議。

  (二)房屋買賣合同解除后房屋差價損失屬于損害賠償的范圍

  對于合同解除后損害賠償的范圍究竟是否包括履行利益,我國合同法未作明確規定,理論及實務界對此意見并不一致。通行觀點認為,合同解除的效力是使合同恢復到締約前的狀態,而履行利益是在合同得到履行后才可能產生。因此在當事人選擇了合同解除的情況下,非違約方不應得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種:合同解除后,因恢復原狀而發生的損害賠償;管理維修標的物所生費用;非違約方因返還本身而支出的費用。但是亦有觀點認為,合同解除時的損害賠償應是債務不履行的損害賠償,履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內。其認為,在合同解除前,合同已經依法成立,當事人一方違反合同的,就應根據法律的規定承擔債務不履行的責任。這種責任客觀存在。無論當事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復原狀”,是在原給付方面的歸還,并沒有涵蓋履行利益,因而出于對解除權人的周全保護,還應當認為存在履行利益的賠償(并不限于信賴利益的賠償)。合同解除場合的損害賠償,依然是因違約而發生的損害賠償。

  應當看到,在房屋買賣合同案件中,在出賣人違約導致實際履行在法律上或事實上已成為不可能,或履行費用過高,實際履行已不必要時,對履行利益不進行保護對于買受人來說明顯有失公平。此時,買受人選擇解除合同并非出于自愿,而是由于出賣人的過錯不得不解除合同,解除合同完全可能不是因為繼續履行對買受人不利。比如,在“一房兩賣”的情況下,因房價大幅上漲,出賣人已將房屋另售他人并已合法過戶,而未取得房屋的購房人已付房款數額不大,則即便根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條的規定,判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。

  在審判實踐中,很多房屋買賣合同案件引發的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后,由于房價上漲原因,對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行合同,并采取多種方式獲得額外利潤,出賣人往往首先要求買受人加價,加價不成,則可能采取串通第三人訴至法院要求確認買賣合同無效,比如由夫或妻一方主張買賣合同未經共有人同意,比如由第三人以承租人身份主張優先購買權要求確認買賣合同無效,甚至直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶手續。在此情況下,如果將損害賠償范圍限定在信賴利益,則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下,此種賠償對違約方十分有利。因此,對買受人進行履行利益的賠償,才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。

  (三)房屋差價損失的確定及裁量因素

  在因出賣人過錯導致房屋買賣合同無法履行的情況下,買受人提出要求出賣人賠償房屋差價損失的請求,如雙方就此有約定或通過協商達成一致,應根據約定內容或協商結果予以判處。如雙方無約定或不能協商達成一致,對于買受人的賠償請求,人民法院應予以支持,但應當綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失、雙方是否已采取必要措施防止損失擴大、守約方是否存在損益相抵等因素予以酌情調整。

  對于房屋差價損失的確定,原則上可比照最相類似房屋(同幢相同樓層及房型;相鄰幢同樓層及房型;相同區域內房屋)的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定,也可通過委托專業機構進行評估或向專業機構進行詢價予以確定。對于認定差價損失的時間點,則應從保護守約方的利益出發,以守約方的請求為基礎,結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等情況,予以合理確定。

  本案中,考慮到陳某違背誠實信用原則,將涉案房屋“一房兩賣”,已經構成嚴重違約,而房屋差價損失客觀存在,因此,陳某應當就該差價損失給予合理賠償。就具體賠償數額問題,則具體參考評估報告、合同履行中雙方情況、陳某一房兩賣可能獲利情況,徐某在履約時也存在瑕疵等情況,綜合予以確定。

  綜上,一、二審法院的判決是正確的。


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